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Che Cos'√ą Uno Scambio 10/31 Nel Settore Immobiliare?

Uno scambio 1031 può aiutarti ad evitare alcune tasse immobiliari quando vendi una casa di investimento o una proprietà di reddito.

Che Cos'√ą Uno Scambio 10/31 Nel Settore Immobiliare?


In Questo Articolo: Scritto da Steve Lander; Aggiornato il 2 aprile 2018

1031 scambi ti permettono di evitare le tasse sulle plusvalenze per un periodo prolungato.

1031 scambi ti permettono di evitare le tasse sulle plusvalenze per un periodo prolungato.

A volte chiamato scambio Starker, lo scambio differito di imposta 1031 è uno strumento che gli investitori immobiliari possono utilizzare per scambiare immobili senza incorrere in tasse sulla vendita. Seguendo le regole dettagliate e arcane della Sezione 1031 del codice fiscale, come ulteriormente ampliato dalla Starker 1979 contro il caso giudiziario degli Stati Uniti, gli investitori possono evitare di pagare le plusvalenze e l'ammortamento ricatturare le tasse quando vendono le loro proprietà.

Scambi simultanei e differiti

Fino al caso Starker, ogni scambio 1031 era uno scambio simultaneo. In uno scambio simultaneo, rinunci alla propriet√† della tua propriet√† originale e invii immediatamente i soldi da quella vendita al venditore della tua nuova propriet√† che acquisti. In uno scambio differito, i soldi dalla vendita della propriet√† ceduta originaria si trovano nelle mani di una terza parte chiamata "intermediario qualificato" finch√© non si √® pronti ad acquistare la propriet√† "sostitutiva". Gli scambi differiti sono il tipo pi√Ļ popolare di transazione di scambio 1031.

Periodi di tempo

L'IRS richiede che tu completi lo scambio 1031 entro un periodo di tempo prestabilito, e se perdi le scadenze, lo scambio fallir√† e dovrai pagare le tasse come se non ti fossi scambiato. La prima scadenza √® che devi identificare quali propriet√† stai considerando di acquistare entro 45 giorni dalla chiusura della tua propriet√† ceduta. La seconda regola √® che √® necessario chiudere la propriet√† di sostituzione e perfezionare lo scambio non pi√Ļ tardi di 180 giorni dopo la chiusura della propriet√† di sostituzione.

Tipi di proprietà e il significato di "Mi piace"

Perché lo scambio 1031 sia valido, devi scambiare la tua proprietà con un'altra proprietà di "tipo simile". Mentre le regole del genere possono essere molto complicate per gli scambi di proprietà personali, lo standard è relativamente semplice per gli investimenti immobiliari. Qualsiasi pezzo di investimento immobiliare negli Stati Uniti è simile a qualsiasi altro investimento immobiliare negli Stati Uniti. In altre parole, si potrebbe vendere un edificio di sei unità a New York City e utilizzare il ricavato per acquistare una fattoria in legno in Oregon o in un centro di strip nel Minnesota, purché siano considerati investimenti e non come residenze personali.

Regole di identificazione

Quando esegui uno scambio 1031, l'IRS limita quante propriet√† del tipo che puoi identificare durante il periodo di 45 giorni. La regola pi√Ļ popolare, la regola delle tre propriet√†, ti consente di identificare fino a tre propriet√† di qualsiasi valore con il requisito che ne acquisti almeno una. Le altre due regole sono la regola del 200 percento, che ti consente di identificare tutte le propriet√† che vuoi purch√© non superino il doppio del valore della propriet√† che hai venduto e la regola del 95 percento che ti permette anche di identificare tante propriet√† quante tu voglio, ma richiede di acquistare almeno il 95 percento del loro valore totale.

Differimento d'imposta e morte

Per essere chiari, lo scambio 1031 non elimina completamente le plusvalenze e l'ammortamento riacquistano la responsabilità fiscale. Quando fai uno scambio, la tua base viene portata avanti, il che significa che inizi a possedere la tua nuova proprietà con le tue vecchie basi. Se mai vendi una proprietà su cui ti sei scambiato senza fare uno scambio, finiresti per pagare tutti i guadagni in conto capitale e le imposte di riacquisto per ammortamento che avresti pagato lungo la strada.

Hai un modo per evitare questa spiacevole conseguenza, però. Tutto ciò che devi fare è morire. Quando muori, i tuoi eredi ereditano la tua proprietà con una base incrementata pari al suo valore equo di mercato alla data della tua morte. Ciò cancella i guadagni in conto capitale o ricupera la responsabilità fiscale.

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